Normative e guide

Come calcolare il valore di mercato delle Abitazioni

Definizione di valore di mercato

"Importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti"

 

La determinazione del valore di un bene immobiliare, sia ai fini della vendita che della locazione, necessita dell'apporto di specifiche conoscenze ed esperienze professionali da parte di qualificati operatori.

 

Al riguardo il "Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard" edito da Tecnoborsa costituisce il punto di riferimento univoco e largamente condiviso al quale si rimanda per tutti gli aspetti scientifici e procedurali.

 

 

Stima sintetica del valore di mercato

 

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

 

 

Coefficienti di Merito

 

Stato locativo

Contratto

Coefficiente di merito

Abitazioni libere    100%

Abitazioni locate a canone libero

con durata quadriennale

-20%

Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi

 

-5%

 

 

 

Piano

Con Ascensore

Senza Ascensore

Seminterrato

-25%

-25%

Piano terra o rialzato

- 10% (-20% senza giardino)

- 10% (-20% senza giardino)

Piano  1°

-10%

-10%

Piano 2°

-3%

- 15%

Piano 3°

  0%

-20%

Piano superiori

+ 5%

-30%

Ultimo piano

+10%

-30%

Attico

+ 20%

- 20%

 

 

 

Stato di conservazione

Coefficiente di merito

Da ristrutturare

-10%

Buono stato

  0%

Ristrutturato

+5%

Finemente ristrutturato +10%
Nuova costruzione +10%

 

 

Luminosità Note

Coefficiente di merito

Molto luminoso

Soleggiatura diretta presente intero arco del giorno

+10%

Luminoso

Soleggiatura diretta presente in buona parte della giorno

+5%

Mediamente Luminoso

Soleggiatura diretta presente solo in parte della giorno

0%

Poco luminoso

Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno o assente

- 5%

 

 

Esposizione e vista

Coefficiente di merito

Esterna panoramica

+10%

Esterna

+5%

Mista

0%

Interna

- 5%

Completamente interna -10%

 

 

Edificio

Ottimo stato

Normale

scadente

1 – 20 anni

0%

0%

-5%

20 – 40 anni

+5%

0%

-10%

Oltre 40 anni

+10%

0%

-15%

 

 

Riscaldamento

Coefficiente di merito

Autonomo

+5%

Centralizzato

0%

Centralizzato con contabilizzatore

+2%

Assente -5%
Come calcolare il valore di mercato di Uffici Locali e Negozi

Definizione di valore di mercato

Importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattiri esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti

 

Stima sintetica = (Superficie commerciale) x (Quotazione al mq) x (Coefficienti merito)

 

 

Stato locativo di tutte le tipologie 

Coefficiente di merito

con scadenza a 6 anni

-20%

con avviamento commerciale

-30 

 

 

Uffici

Coefficiente di merito

Posizioni di elevato interesse (Vie principali) +10%
Posizioni intermedie 0%
Posizioni secondarie -5%

 

 

Negozi

Coefficiente di merito

Posizioni  particolarmente favorevoli al commercio

+50%

Posizioni  favorevoli al commercio

+20%

Posizioni ordinarie

0%

Posizioni poco favorevoli al commercio

-30%

Altezza soffitti  superiore a 4,5 m

+ 20%

 

 

Magazzini

Coefficiente di merito

A piano terreno o rialzato con accesso carraio

0%

A piano terreno o rialzato senza accesso carraio

-10%

A piano seminterrato con accesso carraio

-15%

A piano seminterrato accessibile solo da scale

-30%

 

 

Capannoni

Coefficiente di merito

A piano terreno 

0%

A piano rialzato

-5%

Senza accesso autoarticolati

-10%

Senza area di pertinenza

-15%

Come si misurano gli immobili

La superficie commerciale è pari alla somma:

 

a) Della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

 

b) Della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo di ornamento (terrazze, balconi, patii e giardini);

 

c) Della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo di servizio (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, etc.).

 

 

Come si misurano le superfici

 

a) Vani principali ed accessori diretti

  • Superfici utili e muri interni: computati  al lordo
  • Muri perimetrali esterni: computati al lordo (fino ad uno spessore massimo di cm. 50)
  • Muri in comunione: (con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare) computati nella misura massima del 50% (fino ad uno spessore massimo di cm. 25)

 

b) Pertinenze esclusive di ornamento (balconi, terrazzi, giardini)

  • Balconi, le terrazze e similari:  la superficie si misura fino al contorno esterno;
  • Giardini o le aree scoperte di uso esclusivo: la superficie si misura fino al confine della proprietà (se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso).

 

c) Pertinenze esclusive accessorie (cantine, soffitte, box e posti auto)

  • Superfici utili e muri interni: computati  al lordo
  • Muri perimetrali esterni: computati al lordo (fino ad uno spessore massimo di cm. 50)
  • Muri in comunione: (con le parti di uso comune o con altra unità immobiliare) computati nella misura massima del 50% (fino ad uno spessore massimo di cm. 
Come calcolare la superfice commerciale

Criteri per il calcolo della Superficie Commerciale Vendibile (SCV) 

Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla somma delle "superfici ponderate" che compongono l'immobile

 

Coefficienti di ponderazione

Documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo la Norma UNI 10750:2005 (Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate)

 

Superfici principali
Descrizione Incidenza Annotazioni
Superficie utile netta calpestabile 100%  
Muri perimetrali 100% calcolare fino allo spessore max di 50 cm
Muri perimetrali in comunione 50% calcolare fino allo spessore max di 25 cm
Mansarde 75% altezza media minima mt 2,40
Sottotetti non abitabili (mansarda) 35% altezza media minima inferiore a mt 2,40 ed altezza minima di mt 1,50

Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali)

80% altezza media minima mt 2,40 
Soppalchi non abitabili 15%  
Verande (con finiture analoghe ai vani principali) 80%  
Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) 60%  
Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali) 60% altezza media minima mt 2,40

Precisazioni

Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%.

 

 
Superfici di ornamento
Descrizione Incidenza Annotazioni
Balconi e Lastrici solari 25% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi e Logge 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Terrazzi di attici (a tasca) 40% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Portici e Patii 35% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%
Corti e Cortili 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%
Giardini e aree di pertinenza di "appartamento" 15% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 5%
Giardini e aree di pertinenza di "ville e villini" 10% Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%

Precisazioni 

per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza

 

 
Superfici vani accessori e parcheggi
Descrizione Incidenza Annotazioni
Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali) 20% altezza minima di mt 1,50
Locali accessori (collegati ai dei vani principali) 35% altezza minima 2,40
Locali tecnici 15% altezza minima di mt 1,50
Box (in autorimessa collettiva) 45% dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq
Box (non collegato ai vani principali) 50%
Box (collegato ai vani principali) 60%
Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) 35%
Posti auto scoperti 20%
Documentazione necessaria alla vendita

Documenti attestanti la proprietà

  • Copia atto notarile di acquisto
  • Dichiarazione di successione e relativi documenti (per gli immobili pervenuti in successione)
  • Nota di trascrizione
  • Regolamento di condominio (ove presente)
  • Contratto di locazione (Se l'immobile è locato a terzi)
  • Certificato di stato libero o estratto riassunto dall'atto di matrimonio

​Se l'immobile è gravato da ipoteca

  • Copia del contratto di mutuo
  • Ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l'ultimo bollettino (per i mutui estinti)
  • Eventuale copia dell'atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’uffici

 

​Regolarità urbanistica

  • Planimetria catastale 
  • Visura catastale
  • Visura ipotecaria
  • Riferimenti al titolo urbanistico (licenza, concessione, permesso a costruire, dichiarazione di inizio attività …)
  • Certificato di agibilità (ove esistente)
  • Attestato di Prestazione Energetica (APE)
  • Certificati di Conformità degli impianti (ove esistenti)

 

Per gli immobili con condono edilizio

  • Concessione edilizia in sanatoria
  • Tutta la documentazione relativa al condono 

 

Casi particolari

  • Se un coniuge vuole vendere un immobile, occorrerà verificare se vi sia o meno la necessità del consenso dell’altro coniuge.
  • Se un minore o un interdetto sono proprietari di un bene, occorre l’autorizzazione del giudice alla vendita e l’intervento del loro tutore o del genitore o del legale rappresentante
  • Se l’immobile è classificato come “bene culturale” o se è soggetto a particolari vincoli artistico-paesaggistici occorre, in determinate circostanze, l’autorizzazione delle competenti autorità affinché possa essere venduto ed è soggetto alla prelazione all’acquisto da parte della soprintendenza.
Come presentare la casa per attirare più acquirenti

Come quando incontriamo le persone anche per la casa la prima impressione conta. Ci sono alcuni immobili che faticano ad essere venduti per il modo in cui vengono presentati!

 

Una casa presentata male può far scappare tutti quei compratori che già preoccupati di dover cambiar casa non vogliono anche la preoccupazione di cercare operai o artigiani per riparare la casa. E comunque anche quei clienti che si dimostreranno disponibili a fare loro questi lavori, tenderanno a  ridurre il prezzo d’acquisto della casa.

 

Coloro che vengono a visitare la tua casa non la vedono con i tuoi, ma con i loro occhi, quando la visitano immaginano già come potrebbero utilizzare quegli spazi in base ai loro bisogni, quindi il tuo compito oltre a pulire e sistemare è quello di mettere ordine per far apparire la tua casa più spaziosa.

 

 Con un cifra modesta, puoi ottenere un grande effetto, incrementandone il valore e rendendola più desiderabile.

 

1° Manutenzione

I particolari contano! Specialmente la prima volta che si visita una casa.

 

Anche se ci sono lavori più grossi da fare e quindi anche molto costosi, bisogna concentrasi sulle cose minori che non richiedono molte spese. Focalizzando la nostra attenzione su questo aspetto, renderemo la nostra casa più accogliente con poche spese.

 

  • Pareti e soffitti: Tingere le pareti e il soffitto è uno dei primi consigli che gli operatori immobiliari danno a chi deve vendere il proprio immobile. Pareti pulite e pitturate sono uno dei miglior modi per valorizzare il proprio immobile, con poca spesa.
  • Porte e finestre:  provale, assicurati che aprano e chiudano bene, e che non cigolino. Se c'è qualche rottura o incrinatura dei vetri o delle finestre riparale prima di mostrare la casa.
  • Balconi, Ringhiere e Persiane, ritingerli e se necessario ripararli.
  • Sostituire le lampadine bruciate, per dare la migliore luce possibile alla casa.

 

2° Pulizia

 

La pulizia della casa influenza il compratore dandogli una buona impressione della sua manutenzione generale. L’aspetto della cucina e del bagno, giocano un ruolo importante nell’apprezzamento del cliente che presta particolare attenzione a questi specifici spazi.

 

  • Pavimenti: Lucida i pavimenti! Non sottovalutare il valore che possono avere dei pavimenti molto curati, oltre a dare luminosità alla casa la fanno sembrare molto ordinata ed igienica.
  • Se hai un parquet lamalo, anche se ti costerà qualche centinaio di euro, si rivelerà sicuramente un buon investimento, valorizzerà di molto la casa.
  • Tappeti: Se hai dei tappeti con delle macchie, quello che ci vuole è una bella pulita. Se sono vecchi o particolarmente usati puoi anche considerare di cambiarli. Scegli qualcosa di chiaro che non costi tanto e faccia sembrare più grande la stanza.
  • Rivestimenti: tirare via lo sporco nascosto, le piastrelle dovranno splendere!.
  • Cucina: sgrassare ogni cosa: fornelli, la cappa e il muro circostante, se necessario ritingere o mettere una superficie in gomma.
  • Bagno: sostituisci la tenda della doccia e metti gli asciugamani più belli.
  • Rubinetterie e lavelli: dovranno essere splendenti come nuovi.
  • Pulisci le finestre, le maniglie, i davanzali.
  • Elimina dalla casa qualunque cattivo odore, specialmente quello di animali. 

 

3° Arredamento

 

 Un acquirente non può immaginare come sarebbe la “sua casa” se non gli diamo la possibilità di vederla bene!

   

Una casa piena con troppa mobilia, distrae l’acquirente e non gli dà la possibilità di vedere gli spazi che realmente ci sono e come lui potrebbe utilizzarli, inoltre troppi mobili fanno sembrare le stanze più piccole e strette.

 

  • Riordina tutto togli libri, riviste, giochi, attrezzi, oggetti che non si usano più ecc..
  • Elimina la mobilia in eccesso e/o inutile.

 

La disposizione della mobilia più riservare grosse sorprese, si  possono recuperare spazi inimmaginabili, dando l’impressione all’acquirente di avere molto più spazio di quello che avremmo potuto mostrargli in precedenza.

 

  • ricavare dei piccoli spazi da destinare ad angolo di lettura, oppure
  • piccole zone dove fare i conti e/o mettere il computer ecc...

                 

4°  Dai luce alla tua casa

 

Crea un senso di grandezza e calore nella tua casa con luci appropriate, esempio:

 

  • Usa dei drappeggi per le tende in modo da fare entrare più luce e dare calore alle stanze.
  • Metti  lampadine più luminose in stanze che sono un pò buie
  • Aggiungi luci all'esterno per dare una bella illuminazione.

 

5° Dare un tocco naturale

 

Con un pò di fantasia puoi abbellire la tua casa dandogli un tocco naturale e di stile. Puoi ad esempio:

 

  • Mettere dei fiori ai balconi
  • Sistemare una composizione all’ entrata della camera da letto
  • Disporre recipienti con frutta brillante e colorata in soggiorno e cucina
  • Riempire eventuali angoli vuoti con delle belle piante.

 

 

7° L’esterno

 

Spesso gli acquirenti associano le condizioni dell’esterno con l’aspetto e la cura dell’interno. La maggior parte degli acquirenti non scenderanno nemmeno di macchina per venire a vedere una casa che già dall’esterno gli fa una brutta impressione (specialmente per le ville e villini).

 

  • Sistema o sostituisci la luce d’ingresso, il  numero civico e il campanello.
  • Pulisci bene la porta, lucidala e se c’è bisogno riparala.
  • Metti un nuovo zerbino all’ingresso, con intorno piante fiorite di stagione
  • Dipingere le parti che hanno perso colore, come persiane,  cancelli, balconi,  finestre ecc..
  • Lavare bene magari con un idrogetto le parti lavabili: vialetti, rivestimenti esterni ecc..
  • Lavare bene le finestre.
  • Tagliare il prato
  • Potare e ordinare le siepi.
  • Togliere tutto lo sporco e le erbacce sotto le siepi.
  • Decorare il giardino con fiori e piante colorate, ecc...
Come fotografare un immobile

Non pubblicizzare nulla se prima non hai fatto le foto "sono indispensabili per un buona vendita"

 

Un annuncio con foto riceve mediamente il triplo di visite ed inoltre tutti i principali portali immobiliari relegano gli annunci senza foto nelle posizioni secondarie poco visibili

 

Oltre ad attrarre potenziali acquirenti l’obiettivo delle foto è quello di creare appuntamenti mirati per casa tua, esse infatti creano nella mente del visitatore un idea già precisa della casa che verrà a vedere

 

Per fare delle ottime foto è sufficiente una macchina fotografica compatta, ideali se con grandangolo da 24 a 28 mm (si trovano in commercio intorno ai 100 euro)

 

Preparazione alle foto

Chi acquista una casa non vuole vedere la storia di chi ci ha vissuto, le foto devono essere più impersonali possibile ad esempio come le foto degli alberghi.

  1. Ingresso: togliere vestiti dagli attaccapanni
  2. Soggiorno: togli la maggior parte dei soprammobili e accessori che rendono a prima impatto la casa disordinata, mettere dei cuscini sui divani e dei fiori sopra i tavoli
  3. Camere: chiudi i cassetti, assolutamente rifare i letti e togliere foto e libri dai comodini.
  4. Cucina:  via padelle, tegami e piatti sporchi dal lavello, metti un bel cesto di frutta a centro tavola.
  5. Bagno: Togliere accappatoi non lasciare spazzolino e dentifricio sul lavabo, togli secchi e spazzoloni per lavare a terra, chiudere il Water!
  6. Ambienti ciechi: (corridoio, bagno, cucinotto..) se necessario sostituisci la lampadina con una di forte intensita
  7. Balconi e giardini: togliere piante secche, stendini ed oggetti superflui
  8. Se l'immobile è disabitato ed è difficile togliere arredi ed oggetti vecchi coprirli con dei copridivani o lenzuola di colore chiaro

 

Come e cosa fotografare

  1. Aspettare una bella giornata di sole che doni luce a casa tua! Ma accendere comunque tutte le luci.
  2. Se possibile fare le foto quando la luce naturale entra in casa direttamente illuminandone ogni angolo e creando una atmosfera di naturale intimità.
  3. Aprire tutte le tapparelle e persiane, ma lasciare i tendaggi chiusi (se non tolgono luminosità)
  4. Non fare foto in controluce (vengono scure e grigie)
  5. Per dare un senso di ampiezza degli spazi conviene fare Foto dal basso verso l’alto da una posizione inginocchiata.
  6. Per gli ambienti piccoli è meglio fotografare un dettaglio
  7. Se puoi fotografa ogni ambiente, il cliente prima della visita avrà già un idea precisa della casa.
  8. Fai sempre delle foto della vista specialmente se particolarmente bella
  9. Fai sempre delle foto dello stabile dell’androne e delle parti comuni
  10. Per le ville fondamentale fare una foto dell'intero edificio
  11. Per gli immobili da ristrutturare dare evidenza all’ampiezza degli ambienti e non i dettagli

 

Cosa non fotografare

Meglio nessuna foto che immagini scadenti. Evita accuratamente di fotografare.

  1. Primi piani dell'arredamento (errore comunissimo) 
  2. Animali domestici e Persone
  3. Ambienti disordinati
  4. Ambienti sporchi
  5. Dettagli sgradevoli
Come si calcola il valore catastale degli immobili

Come si calcola il valore catastale?

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura) rivalutata del 5%  per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile.

 

Qui di seguito, per semplificare, troverete i moltiplicatori utilizzabili senza necessità di calcolare la rivalutazione della rendita del 5% (già compresa nel valore)

 

Gruppo Categorie catastali Moltiplicatore
A (immobili a destinazione ordinaria)

Abitazioni principali (1°casa) escluso A/1 A/7 A/8

115,5

Abitazioni secondarie (2°casa) o di Lusso

126

Uffici A/10 63
B (immobili ad uso collettivo)

 

176,4

C (immobili commerciali e pertinenze) Negozi C/1 42,84
Altre categorie catastali 126
D (immobili a destinazione speciale)

 

63

E (immobili a destinazione particolare)  

42,84

TERRENI non edificabili (agricoli e non)  

112,50

Le 5 tipologie di contratti di locazione residenziali

SOMMARIO 

1. Contratto ordinario a canone libero (4+4)

2. Contratto transitorio

3. Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato

4. Contratto transitorio per studenti

5. Contratto di comodato d’uso

 

Contratto ordinario a canone libero (4+4)

E' Caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l'entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necessità, come ad esempio, l'utilizzazione dell'immobile per se o per i familiari, vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc..

Nulla vieta però alle parti di concordare una durata maggiore.

Trascorsi i primi 4 anni:

il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile;

Trascorsi gli 8 anni:

le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto);

il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile.

Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi.

Nell'inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni. 

 

Contratto transitorio

Per soddisfare esigenze di stipula di contratti "transitori", da parte dei proprietari/locatori e degli inquilini, è stato stabilito che questi rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.

Le "motivazioni" che permetteranno di concretizzare questi rapporti locatizi individuate a livello locale fra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini.

Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione nè dalla parte del locatore, nè da parte del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per confermare l'interesse alla prosecuzione della locazione.

Il contratto-tipo "transitorio" dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza transitoria del locatore e dell'inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della "transitorietà" abitativa, il contratto-tipo dovrà prevedere che la durata del contratto "transitorio" verrà sostituita da quella prevista per il contratto "libero" (nella stragrande maggioranza dei casi 8 anni: cioè almeno 4 anni iniziali, che si rinnoveranno automaticamente per un ulteriore quadriennio, a meno che il locatore non possa far valere sue specifiche "necessità").

L'esigenza abitativa "transitoria" dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all'interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti "concordati"; in pratica nel contratto transitorio il calcolo de canone è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.

 

Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2)

Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini.

Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc....

E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..).

Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro).

 

Queste le agevolazioni fiscali concesse:

Il proprietario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il  49,5% del canone annuale;

Sconto del 30% dell’imposta di registro. Che sarà divisa in parti uguali tra il locatore e conduttore.

Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta:

- di €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71; 

- di €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione.

 

Alla scadenza dei primi tre anni

Le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni (ad esem. aumanto del canone...), altrimanti il contratto è prorogato di diritto (automaticamante) per ulteriori due anni.

 

Trascorsi i due anni di proroga

Su iniziativa del locatore e/o del conduttore potrà essere avviata la procedura: 

- per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni;

- per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all'altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza;

 

Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa

Il contratto si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni. Nulla vieta tuttavia alle parti, di provvedere una clausola diversa con durata maggiore. 

Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), almeno sei mesi prima della scadenza. Ciò, sia allo scadere dei primi 3 anni che alla fine dell’intero periodo di contratto. 

 

Può essere pattuito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi prima.

 

Inoltre, le spese di registrazione del Concordato sono inferiori a quelle per altri contratti. Il proprietario può chiedere un deposito cauzionale (produttivo di interessi annui) che non sia superiore alle 3 mensilità.

 

Contratto transitorio per studenti

Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.

Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato.

Deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuorisede).

Il locatore deve verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente, quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti, e ha l'obbligo di utilizzare l'alloggio dopo il rilascio, pena il risarcimento di 36 mensilità a favore del conduttore;

Il deposito cauzionale, produttivo di interessi bancari annui, non può essere superiore a 3 mensilità;

Succede spesso che il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, in quel caso il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all'avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso.

Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore. 

 

Contratto di comodato d’uso

Il comodato è il contratto col quale una il proprietario consegna l'immobile ad all'altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito.

Se non è stato convenuto un termine nè questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

Spesso viene usato per incamerare soldi in nero.

 

N.B.: se per il comodato d’uso viene versato il deposito cauzionale, esso deve essere espressamente previsto da una clausola del contratto di comodato e può essere prova di un eventuale pagamento al nero!

Il regime della “cedolare secca”

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate con essa.

 

1. In cosa consiste

 

“Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo”

 

Tipo contratto

Cedolare secca

       Imposte non dovute

Canone libero

21%

  • Irperf
  • Addizionale regionale
  • Addizionale comunale
  • Imposta di registro
  • Imposta di bollo

Canone concordato

10%

 

 

L’imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

 

2. Contribuenti  interessati

 

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione).

 

Non possono aderire le società e gli enti non commerciali.

 

Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

 

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono:

  • esclusivamente le abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), locate per finalità abitative
  • le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Sono esclusi, inoltre, i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

 

Obblighi e rinuncie

  • Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.
  • Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.
  • Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore
Ripartizione spese condominiali tra proprietario ed inquilino

"Tabella ripartizione oneri accessori proprietario/conduttore predisposta dalla Confedilizia e registrata a  Roma - Atti privati al n. C 46286 in data 22 novembre 1994".

 

SOMMARIO

  1. Interventi sulle strutture
  2. Ascensore
  3. Autoclave
  4. Cantine (spazi di disimpegno)
  5. Coperti e lastrici
  6. Corsie e rampe autorimesse
  7. Cortili e giardini
  8. Fognature e scarichi
  9. Impianto centralizzato tv
  10. Impianti sportivi (piscine, campi da tennis)
  11. Pareti esterne
  12. Portierato e vigilanza
  13. Pulizie e pre-raccolta rifiuti
  14. Riscaldamento, produzione acqua calda, condizionamento
  15. Scala e altri
  16. Trattamento delle acque potabili
  17. Impianto elettrico (appartamento)
  18. Impianto idrico sanitario gas (appartamento)
  19. Pareti e soffitti appartamento (intonaci, tinte, vernici, parati,ecc.)
  20. Pavimenti e rivestimenti (appartamento)
  21. Riscaldamento, condizionamento e produzione acqua calda - impianti autonomi
  22. Serramenti e infissi (appartamento)

 

 

 

1. INTERVENTI SULLE STRUTTURE

Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.)

Proprietario

Assicurazione delle stabile, ivi compresi gli impianti

50%

Cancelleria, copisteria, postali, noleggio sala per riunioni

50%

Cancelleria, copisteria, postali e noleggio sala per riunioni, se trattasi di assemblee straordinarie convocate per iniziativa dei conduttori ; spese di fotocopia dei documenti giustificativi richiesti

Inquilino

Compenso all'Amministratore del Condominio

50%

Tasse per occupazione temporanea di suolo pubblico e tributi in genere

Proprietario

Tassa per passo carraio

Inquilino

 

 

 

2. ASCENSORE

Installazione

Proprietario

Sostituzione integrale dell'impianto

Proprietario

Manutenzione straordinaria compresa sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche

Proprietario

Consumi forza motrice e illuminazione

Inquilino

Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, delle parti meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsantiera, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

Inquilino

Ispezione e collaudi periodici eseguiti da enti preposti a relative tasse di concessioni annuali

Inquilino

Adeguamento alle norme legislative

Proprietario

Manutenzione in abbonamento

Inquilino

Rinnovo licenza d'esercizio

Inquilino

Sostituzione delle funi in conseguenza all'uso

Inquilino

 

 

 

3. AUTOCLAVE

Installazione e integrale rifacimento

Proprietario

Sostituzione di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.)

Proprietario

Consumi forza motrice

Inquilino

Collaudo, imposte e tasse di impianto

Proprietario

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

Inquilino

Riparazione e piccole sostituzioni di parti in conseguenza dell'uso

Inquilino

Manutenzione in abbonamento

Inquilino

Ricarica pressione del serbatoio

Inquilino

Consumo acqua potabile e calde

Inquilino

Depurazione e decalcificazione

Inquilino

 

 

 

4. CANTINE (SPAZI DI DISIMPEGNO)

Installazione impianto elettrico e suo rifacimento

Proprietario

Sostituzione lampadine e riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo

Inquilino

Installazione impianto idrico e suo anche parziale rifacimento

Proprietario

Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali, ecc.), sostituzione lavello

Inquilino

Installazione e sostituzione di gettoniera per erogazione dell'acqua

Proprietario

Manutenzione della gettoniera

Inquilino

Servizio di disinfestazione : derattizzazione

Inquilino

Servizio di disinfestazione : deblattizzazione e disinfezione dei bidoni dell'immondizia

Inquilino

Consumi di energia elettrica ed acqua

Inquilino

Tinteggiatura pareti e soffitti

Inquilino

Pulizia e relativi materiali d'uso

Inquilino

 

 

 

5. COPERTI E LASTRICI

Rifacimento della struttura del coperto. Ivi compreso il manto

Proprietario

Ripassatura e riparazione del manto di copertura

Inquilino

Rifacimento nei lastrici solari del manto impermeabilizzante e della sovrastante pavimentazione

Proprietario

Riparazione delle pavimentazioni, qualora il conduttore ne abbia il diritto d'uso

Inquilino

Sostituzione grondaie, converse, bandinelle, paraneve e pluviali

Proprietario

Pulizia e verniciatura grondaie e sgombero neve nei latrici agibili

Inquilino

Rifacimento camini

Proprietario

Pulizia camini

Inquilino

Installazione parafulmine

Proprietario

 

 

 

6. CORSIE E RAMPE AUTORIMESSE

Rifacimento delle pavimentazioni

Proprietario

Riparazione e manutenzione delle pavimentazioni

Inquilino

Installazione di apparecchiature automatiche e non automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando

Proprietario

Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

Inquilino

Installazione e rifacimento di impianto elettrico d'illuminazione

Proprietario

Sostituzione di lampadine ; riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo

Inquilino

Installazione impianto idrico e suo anche parziale rifacimento

Proprietario

Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali) e sostituzione lavello

Inquilino

Installazione e sostituzione della segnaletica verticale

Proprietario

Realizzazione della segnaletica orizzontale

Proprietario

Manutenzione ordinaria della segnaletica

Inquilino

Sostituzione di elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc.)

Proprietario

Riparazione e verniciatura degli elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc.)

Inquilino

Installazione e sostituzione dell'impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo

Proprietario

Ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

Inquilino

Consumi di energia elettrica ed acqua, compreso il canone, per i consumi di elevata intensità

Inquilino

Pulizia corsie e rampe, compresi i relativi materiali d'uso

Inquilino

Sgombero neve

Inquilino

Acquisto e spandimento sale

Inquilino

 

 

 

 

7. CORTILI E GIARDINI

Installazione e sostituzione di recinzioni e di cancelli

Proprietario

Costruzione dei passi carrabili

Proprietario

Riparazione e verniciatura dei cancelli

Inquilino

Installazione e sostituzione di apparecchiature automatiche e non automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando

Proprietario

Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

Inquilino

Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi e camminamenti in zone verdi eseguita con materiali di qualsiasi natura

Proprietario

Riparazione e verniciatura di attrezzature per stendere la biancheria

Inquilino

Installazione e sostituzione di attrezzature per stendere la biancheria

Inquilino

Realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all'aperto

Proprietario

Rifacimento periodico della segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all'aperto, in conseguenza dell'uso

Inquilino

Impianto arboreo ed erbaceo per le aree verdi

Proprietario

Acquisto attrezzature e macchine occorrenti per la manutenzione delle aree verdi

Proprietario

Riparazione delle attrezzature e delle macchine occorrenti per la manutenzione delle aree verdi, in conseguenza d'uso

Inquilino

Manutenzione delle aree verdi ; taglio del tappeto erboso, potature, giardinaggio, innaffiature, acquisto concimi e antiparassitari, consumo d'acqua

Inquilino

Sostituzione piante ornamentali

Proprietario

Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione e di attrezzature sportivo/ricreative (panchine, giochi per ragazzi, ecc.)

Proprietario

Riparazione dell'impianto di irrigazione e delle attrezzature sportivo/ricreative

Inquilino

Installazione impianto di illuminazione

Proprietario

Riparazione impianto di illuminazione, sostituzione lampadine

Inquilino

Consumi energia elettrica

Inquilino

Pulizia cortili e aree verdi : sgombero neve (compresi i relativi materiali d'uso)

Inquilino

 

 

 

8. FOGNATURE E SCARICHI

Allacciamento rete comunale

Proprietario

Rifacimento e riparazione della rete fognate dal collettore urbano al fabbricato e all'interno del fabbricato stesso

Proprietario

Installazione sifone

Proprietario

Installazione e rifacimento delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilive ivi compresi i pozzetti a sifone

Proprietario

Riparazione delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilive ivi compresi i pozzetti a sifone

Inquilino

Pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone

Inquilino

Installazione e sostituzione dell'impianto di sollevamento delle acque di rifiuto, compreso l'avvolgimento elettrico della pompa

Proprietario

Riparazione e sostituzione dell'impianto di sollevamento delle acque di rifiuto in conseguenza dell'uso (cuscinetti, paracqua, ecc.)

Inquilino

Spurgo delle reti fognarie e disotturazione delle colonne di scarico e relativi pozzetti

Inquilino

Riparazione e disotturazione dei sifoni

Inquilino

 

 

 

9. IMPIANTO CENTRALIZZATO TV

Installazione e sostituzione di impianto centralizzato TV per la ricezione di programmi nazionali ed esteri

Proprietario

Riparazione dell'impianto centralizzato TV per ricezioni di programmi nazionali ed esteri

Inquilino

Sostituzione cavi, prese e altri accessori

Proprietario

Sostituzione cavi, prese e altri accessori per l'ampliamento della ricezione

Proprietario

 

 

 

10. IMPIANTI SPORTIVI (PISCINE, CAMPI DA TENNIS)

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari)

Inquilino

Acqua (pulizia, depurazione, acquisto terra rossa, manutenzione)

Inquilino

Installazione e manutenzione straordinaria

Proprietario

 

 

 

11. PARETI ESTERNE

Restauro integrale delle facciate

Proprietario

Rifacimento di intonaci, tinteggiature dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, delle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale

Proprietario

 

 

 

12. PORTIERATO E VIGILANZA

Indennità particolari come da contratto nazionale e accordi particolari

Inquilino

1) annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante

Inquilino

2) rotazione sacchi e/o bidoni della spazzatura e loro eventuale trasporto dal piano cantina al piano stradale

Inquilino

3) condizioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda

Inquilino

Indumenti da lavoro portiere

Inquilino

Salario, tredicesima, ferie, accantonamento, liquidazione, indennità supplementari come da vigente contratto nazionale di lavoro dei portieri ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali e assicurativi

Inquilino

Costo dell'eventuale alloggio del portiere pari all'indennità sostitutiva prevista dal c.c.n.l.

Inquilino

Vigilanza notturna

Inquilino

 

 

 

13. PULIZIE E PRE-RACCOLTA RIFIUTI

Acquisto attrezzature specifiche (lucidatrice, aspirapolvere, scale, ecc.)

Proprietario

Salario o compenso addetto pre-raccolta rifiuti

Inquilino

Contributi previdenziali e assicurativi addetto

Inquilino

Sacchi per pre-raccolta e acquisto materiale di pulizia

Inquilino

Derattizzazione e disinfestazione in genere dei locali legati alla raccolta immondizie

Inquilino

Tassa rifiuti

Inquilino

 

 

 

14. RISCALDAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, CONDIZIONAMENTO

Adeguamento dell'impianto di riscaldamento, produzione d'acqua calda e di condizionamento alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consumi o altro

Proprietario

Sostituzione di caldaia, bruciatore, cisterne e boyler

Proprietario

Installazione e sostituzione dell'impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e di condizionamento

Proprietario

Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidentale (valvole, pompe di circolazione, saracinesche, manometri, termometri) limitatamente al danno accidentale

Inquilino

Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature : valvole, pompe di circolazione, saracinesche, manometri, termometri ; avvolgimento elettrico pompe

Inquilino

Installazione e sostituzione dell'impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo ; acquisto estintori

Proprietario

Ricarica estintori ; ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione ; compresi relativi alla tenuta del libretto di centrale

Inquilino

Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, ivi compresi gli oneri assicurativi previdenziali

Inquilino

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua

Inquilino

Pulizia annuale dell'impianto per la messa a riposto stagionale : caldaie, bruciatori, canne fumarie, ecc.

Inquilino

Riparazione del rivestimento refrattario

Inquilino

Ricostruzione del predetto

Proprietario

Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all'impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso afuochista

Inquilino

Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori d'acqua

Inquilino

Piccola manutenzione e pulizia filtri dell'impianto di condizionamento e di depurazione dell'acqua

Inquilino

Per l'impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e sostituzioni a : caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole e manopole

Inquilino

Compenso a tecnici per "bilanciamento" dell'impianto termico

Inquilino

Tassa Usl verifica impianto

Inquilino

 

 

 

15. SCALA E ALTRI

Ricostruzione struttura portante della scale, dei gradini e dei pavimenti di pianerottoli

Proprietario

Tinteggiatura e verniciatura delle pareti del vano scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano

Inquilino

Fornitura e montaggio di armadietto per contatori (gas, luce, acqua) ; di contenitori per i bidoni immondizie ; di bacheca portatarghe

Proprietario

Riparazione, manutenzione e sostituzione dell'armadietto per contatori (gas, luce, acqua) ; di contenitori per i bidoni immondizie ; di bachecaportatarghe

Inquilino

Installazione dell'impianto elettrico ; soneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ecc.

Proprietario

Fornitura di guide e zerbini

Inquilino

Fornitura e montaggio di casellari postali

Proprietario

Riparazione di parti dell'impianto elettrico : soneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, compresi relais,elettroserrature e temporizzatori

Inquilino

Sostituzione predetti

Proprietario

Applicazione targhette nominative personali

Inquilino

Installazione di dispositivi automatici di chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento) con relative chiavi

Proprietario

Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e chiavi relative

Inquilino

Sostituzione dei vetri e degli infissi

Inquilino

Installazione e sostituzione dell'impianto antincendio comprese le relative spese di collaudo ; acquisto estintori

Proprietario

Ricarica degli estintori ; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

Inquilino

Installazione di portalampade, plaffoniere e lampadari

Proprietario

Riparazione e sostituzione di portalampade, plaffoniere, sostituzione lampadine e neon

Inquilino

Consumi energia elettrica

Inquilino

 

 

 

16. TRATTAMENTO DELLE ACQUE POTABILI

Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, ecc.)

Proprietario

Riparazione e sostituzione di parti componenti l'impianto di trattamento delle acque potabili, necessaria in conseguenza all'uso

Inquilino

Consumo di sali, di resine, di forza motrice, ecc.

Inquilino

Retribuzione dell'addetto alla conduzione dell'impianto

Inquilino

 

 

 

17. IMPIANTO ELETTRICO (APPARTAMENTO)

Rifacimento integrale dell'impianto elettrico

Proprietario

Riparazione straordinaria dell'impianto elettrico

Inquilino

Riparazione dell'impianto elettrico per cortocircuito

Inquilino

Sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi)

Inquilino

Sostituzione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono

Proprietario

Riparazione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono

Inquilino

 

 

 

18. IMPIANTO IDRICO SANITARIO GAS (APPARTAMENTO)

Installazione e rifacimento integrale dell'impianto idrico, sanitario e gas

Proprietario

Sostituzione delle apparecchiature del bagno e della cucina

Inquilino

Installazione e sostituzione dei contatori divisionali dell'acqua calda e fredda

Proprietario

Pulizia dei contatori divisionali dell'acqua calda e fredda in conseguenza dell'uso e loro sostituzione

Inquilino

Riparazione delle rubinetterie (acqua e gas) in conseguenza dell'uso e loro sostituzione

Inquilino

Sostituzione di sifoni

Proprietario

Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti ("braghe")

Inquilino

 

 

 

19. PARETI E SOFFITTI APPARTAMENTO (intonaci, tinte, vernici, parati,ecc.)

Ripristino di intonaci

Inquilino

Tinteggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti se vuole dal conduttore nel corso del rapporto di locazione

Inquilino

Montaggio di carta da parati o materiale similari se voluto dal conduttore corso del rapporto di locazione

Inquilino

 

 

 

20. PAVIMENTI E RIVESTIMENTI (APPARTAMENTO)

Rifacimento di pavimenti e rivestimenti

Proprietario

Riparazione di pavimenti e rivestimenti

Inquilino

 

 

 

21. RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO E PRODUZIONE ACQUA CALDA - IMPIANTI AUTONOMI (APPARTAMENTO)

Rifacimento integrale degli impianti autonomi di riscaldamento, condizionamento e produzione d'acqua calda

Proprietario

Sostituzione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione d'acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, condizionatore)

Proprietario

Riparazione delle apparecchiature che compongono degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione d'acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, condizionatore) ; avvolgimento pompe, gigleurs, sfilato elementi riscaldamenti, ecc.

Inquilino

Sostituzione e riparazione del bollitore dell'acqua calda

Inquilino

Pulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle canne fumarie

Inquilino

 

 

 

22. SERRAMENTI E INFISSI (APPARTAMENTO)

Sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, scuri e tende di oscuramento

Proprietario

Riparazione delle serrande avvolgibili nei seguenti elementi : stecche, ganci, rullo

Inquilino

Riparazione e sostituzione delle cordelle di attacco al rullo e delle molle nelle serrande avvolgibili

Inquilino

Riparazione delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri, delle tende esterne di oscuramento e sostituzione di parti accessorie delle stesse (maniglie, serrature, vetri, cornici)

Inquilino

Verniciatura di serramenti esterni : serrande avvolgibili, persiane, scuri e parapetti balconi

Inquilino

Verniciatura di serramenti interni : porte e telai finestre, se voluta dal conduttore

Inquilino

Come calcolare il valore delle nude proprietà

Calcolo del valore dell' Usofrutto a vita e della Nuda proprietà

Per effettuare il calcolo occorre prendere in considerazione l’età dell’usufruttuario (anni compiuti) e verificare nella sottostante tabella l’incidenza percentuale dei diritti di usufrutto e nuda proprietà con riferimento al valore della piena proprietà.

 

Tabella coefficienti Usofrutto e Nuda proprietà

Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze e sono basati sulle aspettattive di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

 

Eta usufruttuario

Usofrutto

Nuda proprieta

da   0-20 anni

95 %

5 %

da  21-30 anni

90 %

10 %

da 31-40 anni

85 %

15 %

da 41-45 anni

80 %

20 %

da 46-50 anni

75 %

25 %

da 51-53 anni

70 %

30 %

da 54-56 anni

65 %

35 %

da 57-60 anni

60 %

40 %

da 61-63 anni

55 %

45 %

da 64-66 anni

50 %

50 %

da 67-69 anni

45 %

55 %

da 70-72 anni

40 %

60 %

da 73-75 anni

35 %

65 %

da 76-78 anni

30 %

70 %

da79-82 anni

25 %

75 %

da 83-86 anni

20 %

80 %

da 87-92 anni

15 %

85 %

da 93-99 anni

10 %

90 %

Diritti e doveri dell’usufruttuario e del Nudo proprietario
  • L’usufruttuario, avendo il possesso della cosa, ha il diritto di farne propri i frutti, di cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la durata del rapporto (sempre ché ciò non sia vietato dal titolo costitutivo) avendo cura di notificare la cessione al nudo proprietario.

 

  • Nell’esercitare il proprio diritto l’usufruttuario deve usare la diligenza del buon padre di famiglia provvedendo alle spese e agli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene, provvedendo a redigere l’inventario dei beni e a pagare i canoni, le imposte di cui il bene è gravato.

 

  • Il nudo proprietario, deve farsi carico delle spese per le riparazioni straordinarie.

 

  • E’ vietato all’usufruttuario mutare la destinazione economica della cosa, consumarla o distruggerla, dovendo egli, al contrario, essere tenuto alla conservazione e alla manutenzione della cosa.
Il prezzo in atto - Il sistema prezzo-valore

1. Il sistema prezzo-valore

A partire dal primo gennaio 2006 è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.

 

Oggi è possibile:

 

► INDICARE il prezzo reale pattuito

► PAGARE le imposte solo sul valore dell'immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale "valutazione automatica”

 

 A chi si applica il sistema prezzo-valore

  • cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
  • cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di "persone fisiche" e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).

 

 

2. I  beni  che  possono  beneficiare  del  sistema  prezzo-valore

Deve trattarsi di immobili:

  • ad uso abitativo
  • e relative pertinenze (box, cantine, ecc) senza limitazione di numero anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale.

 

Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono goderedelle agevolazioni “prima casa”.

 

3. Quando si applica il prezzo-valore

Oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà, si applica anche in quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (ad esempio la nuda proprietà e l’usufrutto).

 

4. Obbligo dell’ indicazione  analitica delle  modalità  di  pagamento

"La disciplina antiriclaggio "

 

La legge dispone che all'atto della stipula di tutte le cessioni immobiliari

le parti hanno l'obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione "analitica" delle modalità di pagamento del prezzo.

Per indicazione "analitica" delle modalità di pagamento devono intendersi gli estremi di pagamento (assegni, bonifici, ecc.).

L'obbligo di indicazione delle modalità di pagamento riguarda anche le somme pagate anteriormente all'atto (caparre, acconti, ecc.).

In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applica:

  • la sanzione amministrativa da euro 500 a euro 10.000 e, ai fini dell'imposta di registro,
  • i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore, vanificando la richiesta del prezzo-valore.

Oltre alla sanzione amministrativa occorre poi considerare l’eventuale sanzione penale che comporta la pena della reclusione fino a due anni.

Le Agevolazioni acquisto 1°casa

1. Le imposte agevolate

 

Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

 

Tipo di acquisto

imposta di registro

IVA

imposta ipotecaria

imposta catastale

Da privato

2%

0

fissa di 50 euro

fissa di 50 euro

Impresa dopo 4 anni fine lavori

2%

0

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Impresa entro 4 anni fine lavori

fissa di 200 euro

4%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

 

 

  • Per usufruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
  • Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in sede di registrazione dell’atto.
  • Esse competono non soltanto per gli atti a titolo oneroso che comportano l’acquisto della proprietà, ma anche quando l’atto comporta l’acquisto della nuda proprietà, del diritto d’abitazione, uso e usufrutto.

 

2. I requisiti per usufruire dei benefici

  • Le agevolazioni spettano a tutte le tipologie di abitazioni, ad eccezione delle case “di lusso”.  Sono considerate case di lusso: (A/1, abitazioni di tipo signorile), (A/8, abitazioni in ville), e (A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).
  • l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.
  • Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
  • Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
  • l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
  • non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
  • In presenza dei requisiti sopra elencati l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.

 

3. L’acquisto delle pertinenze

Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2 (cantina o soffitta);
  • C/6 (garage o box auto);
  • C/7 (tettoia o posto auto).

Le unità immobiliari classificate (o classificabili) nelle citate categorie catastali possono anche trovarsi in prossimità dell’abitazione principale (comunque non in un punto distante o addirittura in un altro Comune) ma, di fatto, devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione.

 

4. Perdita delle agevolazioni 1°casa

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

  • le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto sono false;
  • non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro 18 mesidall’acquisto;
  • vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (si veda capitolo 3).

 

Nota bene Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

La decadenza dall’agevolazione comporta

  1. il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi
  2. l’applicazione di una sanzione pari al 30% dell’imposta stessa.

Procedura dell’accertamento della decadenza

L’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, qualora entro 3 anni accerti l’assenza anche di una sola delle condizioni previste dalla legge, emetterà avviso di liquidazione per recuperare le maggiori imposte dovute dal contribuente che ha indebitamente usufruito dell’agevolazione.

Riguardo alla data dalla quale inizia a decorrere detto termine triennale, essa è diversa a seconda delle situazioni. Nel caso, ad esempio, di false dichiarazioni rese in sede di registrazione dell’atto, il termine triennale di decadenza inizia a decorrere dalla stessa data della registrazione.

Un caso diverso è, invece, quello in cui il contribuente dichiara che intende entro 18 mesi trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato e poi non si trasferisce.

In questa ipotesi, nella quale la dichiarazione non è falsa sin dall’origine, il termine di decadenza di 3 anni non può ovviamente iniziare a decorrere dalla data di registrazione dell’atto, ma dal giorno di scadenza del diciottesimo mese.

Prima di questa data, infatti, nessuna contestazione sulla spettanza dell’agevolazione può essere fatta al contribuente, dal momento che poteva essere veritiero il proposito di trasferire la residenza.

 

 

5. Credito d’imposta per riacquistare una 1°casa

 

A chi Compete

A coloro che vendono l’immobile per il quale al momento dell’acquisto hanno fruito dei benefici previsti per la “prima casa” la normativa vigente riconosce un credito d’imposta

  • se  entro un anno dalla vendita acquistano un’altra abitazione non di lusso costituente “prima casa”.

Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio “prima casa”, ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato.  

In ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.

Il credito d’imposta compete anche quando si acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta

Le imposte per l' Acquisto

Le imposte variano a seconda del soggetto venditore

Dal 1° gennaio 2014 sono scattate le nuove norme sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Che prevedono sempre una differenziazione a seconda del soggetto venditore e del tipo di acquisto.

 

 

A) Quando il soggetto che vende è:

- Un Privato

- Impresa: (costruttrice), (che ha ristrutturato l’immobile) o (non costruttrice) a condizione che la vendita avvenga "dopo 4 anni" dall’ultimazione dei lavori

 

Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile (anziché dal corrispettivo pagato)

Tipo di acquisto

imposta di registro(minima di 1000 euro)

imposta ipotecaria

imposta catastale

1°casa (non di lusso)*

2%

fissa di 50 euro

fissa di 50 euro

1°casa (da impresa) 2% fissa di 200 euro fissa di 200 euro

Altri casi

9%

50 euro

50 euro

* Sono considerate case di lusso (A/1 abitazioni di tipo signorile), (A/8 abitazioni in ville), e (A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).
E' prevista una riduzione del 30% dell’onorario del notaio (che però viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto)

B) Quando il soggetto che vende è:

Impresa: (costruttrice) o (che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avvenga "entro 4 anni"dall’ultimazione dei lavori

 

Base imponibile = Prezzo pattuito e dichiarato nell’atto (non dal valore catastale)

Tipo di acquisto

IVA

imposta di registro

imposta ipotecaria

imposta catastale

1°casa

4%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Altri casi

10%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Case di lusso

22%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

 

 

Le imposte sulle Donazioni e Successioni immobiliari

La base imponibile

La base imponibile per il calcolo delle imposte è costituito dal VALORE CATASTALE = Rendita catastale dell'Immobile (non rivalutata del 5%) moltiplicata per i seguenti coefficienti:

Gruppo Categorie catastali Moltiplicatore
A (immobili a destinazione ordinaria)

Abitazioni principali (1°casa) escluso A/1 A/7 A/8

115,5

Abitazioni secondarie (2°casa) o di Lusso

126

Uffici A/10 63
B (immobili ad uso collettivo)

 

176,4

C (immobili commerciali e pertinenze) Negozi C/1 42,84
Altre categorie catastali 126
D (immobili a destinazione speciale)

 

63

E (immobili a destinazione particolare)  

42,84

TERRENI non edificabili (agricoli e non)  

112,50

 

Le aliquote

Le aliquote da utilizzare per determinare l'imposta per le Successioni Donazionivariano in funzione del rapporto di parentela intercorrente tra il donante e il beneficiario

 

Beneficiari

Tipologia immobile

Imposta di trascrizione

Imposta catastale

Imposta di donazione o successione

- Coniuge 

- Parenti in linea retta

1°casa

Euro 200

Euro 200

Franchigia:  1.000.000 Euro

Oltre franchigia: 4%

Altri immobili

2%

1%

 

 

Beneficiari

Tipologia immobile

Imposta di trascrizione

Imposta catastale

Imposta di donazione o successione

Fratelli e Sorelle

1°casa

Euro 200

Euro 200

Franchigia: 100.000 Euro

Oltre franchigia: 6%

Altri immobili

2%

1%

 

 

Beneficiari

Tipologia immobile

Imposta di trascrizione

Imposta catastale

Imposta di donazione o successione

- Parenti fino al 4°grado

- Affini in linea retta

- Affini il linea collaterale (fino al 3° grado)

1°casa

Euro 200

Euro 200

6%

Altri immobili

2%

1%

 

 

Beneficiari

Tipologia immobile

Imposta di trascrizione

Imposta catastale

Imposta di donazione o successione

Altri soggetti

1°casa

Euro 200

Euro 200

6%

Altri immobili

2%

1%

 

 

Beneficiari

Tipologia immobile

Imp. trascrizione

Imp. catastale

Imposta di donazione o successione

Soggetti portatori di Handicap

riconoscito grave

(ai sensi della legge 5.2.1992 n°104)

1°casa

Euro 200

Euro 200

Franchigia: 1.500.000

Oltre franchigia: 4%

Altri immobili

2%

1%

Obbligo di registrazione del preliminare
A prescindere dalla trascrizione o meno, il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 gg dalla data della sua sottoscrizione. 
In caso di registrazione dopo i 20 giorni, le sanzioni previste possono essere sanate con un ravvedimento operoso (un istituto che consente al contribuente di correggere spontaneamente, a determinate condizioni, errori o illeciti commessi nell'applicazione delle norme tributarie).
 
N.B. La risoluzione n. 63/E del 25/02/2008 del MEF ha chiarito che la proposta d'acquisto perfezionata (dopo l'avvenuta comunicazione dell'accettazione) è a tutti gli effetti un preliminare, quindi è soggetta ad obbligo di registrazione entro i 20 giorni
 
COSA E QUANTO SI PAGA
imposta di registro (in misura fissa)* € 200,00

della caparra confirmatoria (se prevista)*

tali somme saranno scontate in sede di rogito notarile

0,50%

dell'acconto prezzo (se previsto)

tali somme saranno scontate in sede di rogito notarile

3%
tributi speciali ** € 3,72

* Se la vendita è soggetta a IVA si verserà solo lo 0,50% sulla caparra che NON verrà recuperato in sede di rogito, il 3% sugli acconti prezzo non deve essere versato.

** ove ricorrano, verificare con l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove si registra l'atto.

 
 
 
 
COSA OCCORRE
 n. 3 copie firmate in originale della proposta o preliminare  

marca da bollo € 16,00

 (n. 1 marca per ogni copia e per ogni 4 facciate o 100 righe)

 ACE/APE in originale o in copia semplice

 

 ACE/APE in copia conforme all'originale

 marca da bollo € 16,00
allegato in formato A4 (piantina, visura, …)  marca da bollo € 2,00
eventuale allegato in formato A3 (piantina) marca da bollo € 2,00
copia dell'F23 pagato in banca o in posta  
modello 69 compilato, necessario per la registrazione  

NB: Le proposte di acquisto accettate ed i preliminari con clausola sospensiva (es. richiesta di mutuo) devono essere registrati con il versamento dell'imposta di registro di € 200,00 (anche se sono previste pattuizioni di caparre confirmatorie oppure acconto prezzo) e al verificarsi della condizione sospensiva (es.: erogazione del mutuo)  si versano le ulteriori imposte dello 0,50% e del 3% senza più versare l'imposta di registro. Norma non sempre rispettata dall'Agenzia delle Entrate, pertanto è  necessario verificare preventivamente con l'ufficio dove si registra l'atto.

 

NB: la marca da bollo deve avere la stessa data o data antecedente della sottoscrizione del contratto